Simulador gratuito
Simulador de Rentabilidade Imobiliária (Yield)
Calcula a yield bruta e líquida de um imóvel para arrendamento — com IMT, Imposto do Selo, custos anuais e IRS sobre as rendas incluídos.
Compra
Preço do imóvel
Obras e mobília
Para pôr a casa a arrendar
Outros custos de compra
Escritura, registos, comissões
Arrendamento
Renda mensal esperada
Vazio (sem inquilino)
Custos anuais
Condomínio
IMI
Taxa municipal × VPT
Seguros
Manutenção
Impostos sobre as rendas
Taxa de IRS (categoria F)
Com renda até 2.300 € para habitação permanente, podes beneficiar da taxa de 10% (renda moderada, em vigor 2026-2029).
Yield líquida (depois de custos e IRS)
2,9%
Yield bruta (anúncio)
5,4%
Renda anual ÷ preço de compra
Yield líquida
2,9%
Depois de custos, vazio e IRS
Yield bruta real
5,1%
Renda anual ÷ custo total (c/ impostos)
Quanto custa mesmo comprar
Valores indicativos com a fiscalidade de 2026 (IMT de habitação secundária no continente, Imposto do Selo e taxas autónomas de IRS sobre rendas). O IMI incide sobre o VPT, não sobre o preço — confirma os teus valores. Não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal personalizado.
Yield bruta vs. yield líquida: o número do anúncio e o número real
A yield bruta é a conta que os portais e os vendedores fazem: renda anual a dividir pelo preço. Um T2 de 200.000 € arrendado por 900 €/mês "rende 5,4%". Só que essa conta ignora tudo o que torna o imobiliário diferente de um depósito: os impostos de compra, os custos de todos os anos e o IRS sobre as rendas.
A yield líquida responde à pergunta que interessa: do dinheiro que entra, quanto fica? No exemplo acima, depois de IMT e Imposto do Selo na compra, um mês de vazio, condomínio, IMI, seguros, manutenção e IRS a 25%, a yield líquida cai para perto de 3%. Não é um caso rebuscado — é o padrão: em Portugal, a líquida fica tipicamente 30% a 50% abaixo da bruta. O simulador acima faz esta conta ao teu imóvel concreto.
Comprar para arrendar paga mais impostos à entrada
Quem compra para investir não beneficia das isenções da habitação própria:
- IMT — aplica-se a tabela de habitação secundária: em 2026 (continente), taxas marginais de 1% a 8% até 633.931 €, taxa única de 6% até 1.150.853 € e de 7,5% acima. Nos 200.000 € do exemplo são cerca de 4.600 €.
- Imposto do Selo — 0,8% sobre a compra, mais 0,6% sobre o crédito se financiares.
- Escritura, registos e comissões — tipicamente entre 1.000 € e 2.000 €.
Estes custos entram no denominador da yield líquida: o que investiste não foi o preço do imóvel, foi o preço mais tudo isto. Se vais precisar de financiamento, vê primeiro quanto podes pedir de crédito e a prestação que daí resulta.
O IRS sobre as rendas em 2026: as taxas que interessam
Os rendimentos de arrendamento (categoria F) pagam uma taxa autónoma que depende do contrato:
| Situação | Taxa |
|---|---|
| Regime geral (contratos até 5 anos) | 25% |
| Contrato de 5 a 10 anos | 15% |
| Contrato de 10 a 20 anos | 10% |
| Contrato com mais de 20 anos | 5% |
| Renda moderada (novo em 2026): até 2.300 €/mês, habitação permanente | 10% |
O regime da renda moderada vigora de 2026 a 2029 e exige contrato registado nas Finanças. Dois detalhes que valem dinheiro: o imposto incide sobre a renda menos os gastos dedutíveis (IMI, condomínio, seguros, manutenção e obras de conservação — guarda as faturas), e os juros do crédito não são dedutíveis. Podes sempre optar pelo englobamento, que compensa sobretudo com rendimentos baixos.
Com crédito, a conta muda de natureza
Financiar transforma a pergunta "quanto rende o imóvel?" em "quanto rende o meu dinheiro?". É o cash-on-cash return: o cashflow anual (rendas menos custos, IRS e prestações) a dividir pelo capital que efetivamente saiu do bolso — entrada, impostos de compra e obras.
A alavancagem funciona nos dois sentidos. Com spreads e Euribor altos, é comum a prestação engolir o cashflow e o resultado mensal ser negativo — o investidor paga para esperar pela valorização e pela amortização. Pode ser uma aposta consciente; o problema é quando é uma surpresa. Simula com a taxa atual e com a taxa 2 pontos acima antes de decidir.
Yield não é tudo
Dois imóveis com a mesma yield não são o mesmo investimento. Falta pesar a valorização esperada da zona, o risco de vazio (um studio junto a uma universidade não é um T4 no interior), o trabalho de gerir inquilinos e obras, e a liquidez — vender um imóvel demora meses e custa comissões. Compara a yield líquida com alternativas passivas: os retornos históricos de índices globais e o efeito dos juros compostos sem inquilinos nem canos rotos são a bitola honesta.
Erros comuns a evitar
- Decidir pela yield bruta do anúncio — é a métrica mais otimista possível: ignora impostos de compra, custos anuais, vazio e IRS.
- Esquecer o vazio — um mês sem inquilino por ano corta ~8% à receita; entre contratos, obras e pintura, é o cenário normal, não o pessimista.
- Subestimar a manutenção — eletrodomésticos, canalizações, pintura entre inquilinos: reserva uma percentagem da renda todos os anos, senão a primeira avaria "come" meses de yield.
- Ignorar a taxa de esforço no financiamento — a prestação do imóvel de investimento conta para o teu limite de crédito; comprar para arrendar sem fundo de emergência próprio é somar dois riscos.
- Confundir valorização esperada com garantia — a yield recebes todos os meses; a valorização só existe no dia em que vendes, ao preço desse dia.
Perguntas frequentes
O que é a yield de um imóvel?
É a rentabilidade anual do arrendamento em percentagem do valor investido. A yield bruta divide a renda anual pelo preço de compra; a yield líquida desconta primeiro os custos (IMI, condomínio, seguros, manutenção, meses sem inquilino) e o IRS sobre as rendas, e divide pelo custo total de aquisição — impostos de compra incluídos.
Qual é a diferença entre yield bruta e líquida?
A bruta é o número dos anúncios: renda anual a dividir pelo preço. A líquida é o que fica realmente no teu bolso. Em Portugal, entre custos anuais, vazio e IRS, a yield líquida fica tipicamente 30% a 50% abaixo da bruta — um imóvel anunciado a 6% bruta pode render 3% a 4% líquida.
O que é uma boa yield em Portugal?
Depende da cidade e do risco. Como referência de mercado, yields brutas em Portugal têm rondado 4% a 7% — mais baixas nas zonas prime de Lisboa e Porto, mais altas na periferia e no interior. Compara sempre em termos líquidos e face a alternativas com menos trabalho e mais liquidez.
Como se calcula o IMT de um imóvel para arrendar?
Comprar para arrendar paga IMT pela tabela de habitação secundária, sem a isenção da habitação própria. Em 2026 (continente), as taxas marginais vão de 1% a 8% até 633.931 €, com taxa única de 6% até 1.150.853 € e de 7,5% acima. O simulador aplica a tabela automaticamente ao preço que indicares.
Que IRS pago sobre as rendas em 2026?
A taxa autónoma geral é 25%. Contratos longos têm taxas reduzidas — 15% (5 a 10 anos), 10% (10 a 20 anos), 5% (mais de 20 anos) — e, de 2026 a 2029, rendas moderadas até 2.300 €/mês para habitação permanente beneficiam de 10%. O imposto incide sobre a renda menos os gastos dedutíveis (IMI, condomínio, seguros, manutenção). Podes optar pelo englobamento, se compensar.
Os juros do crédito são dedutíveis no IRS das rendas?
Não. Na categoria F deduzes IMI, condomínio, seguros, manutenção e obras de conservação, mas não os juros nem o capital do crédito que contraíste para comprar o imóvel.
O que é o cash-on-cash return?
É a rentabilidade sobre o dinheiro que efetivamente saiu do teu bolso quando compras com crédito: o cashflow anual (rendas menos custos, IRS e prestações) a dividir pelo capital próprio investido (entrada, impostos de compra e obras). Mostra o efeito da alavancagem — que amplifica tanto os ganhos como as perdas.
Os resultados do simulador são garantidos?
Não. São projeções com os valores que indicares e com a fiscalidade de 2026, que muda todos os anos. Rendas, vazio e custos variam com o mercado e o imóvel concreto. Usa o simulador para comparar cenários, não como promessa de retorno.