Imobiliário
Quanto é que o banco te deixa pedir: guia da taxa de esforço
Resposta rápida
A taxa de esforço (DSTI) é o máximo de rendimento mensal que podes comprometer com créditos. O limite máximo desceu de 50% para 45% em agosto de 2026. Para ganhos de €2.000 mensais líquidos, podes ter até €900 em prestações totais — incluindo hipoteca, carro e outros créditos.
Porque é que isto importa mais do que pensas
Se estás a pensar comprar casa, há um número que o banco vai calcular antes de qualquer outro: a tua taxa de esforço. É ela que define, quase a régua e esquadro, quanto te podem emprestar. Não o teu salário bruto, não o preço da casa que escolheste, a taxa de esforço.
E a 1 de agosto de 2026, esse número muda.
O Banco de Portugal baixou o limite máximo de 50% para 45%, para todos os contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir dessa data. Cinco pontos percentuais podem parecer pouco. Na prática, para muitas famílias, significam dezenas de milhar de euros a menos de capacidade de compra.
Repara na data com atenção, porque é ela que manda: os processos avaliados até 31 de julho continuam sujeitos às regras antigas. Se estás com um processo em curso, isto é relevante para ti.
Neste artigo explico-te exatamente como funciona este cálculo, com exemplos reais, para que chegues ao banco já a saber o que esperar.
O que é a taxa de esforço (DSTI) e o LTV
Taxa de esforço (DSTI)
DSTI significa Debt Service-to-Income. Em português simples: é a percentagem do teu rendimento mensal líquido que vai para pagar prestações de crédito, todos os créditos, não só o da casa.
Fórmula:
DSTI = (soma de todas as prestações mensais ÷ rendimento mensal líquido) × 100
Exemplo: Se ganhas €2.000 líquidos por mês e tens €900 em prestações de crédito (casa + carro + cartão), a tua taxa de esforço é 45% (900 ÷ 2000 × 100).
O rendimento líquido que o banco considera é o salário já depois de impostos e descontos para a Segurança Social. Não o bruto.
LTV (Loan-to-Value)
LTV é o rácio entre o montante que o banco te empresta e o valor do imóvel. Diz-te, em percentagem, qual a fatia da casa que o banco financia.
Fórmula:
LTV = (montante emprestado ÷ valor do imóvel) × 100
Exemplo: Se a casa custa €200.000 e o banco empresta €180.000, o LTV é 90% (180.000 ÷ 200.000 × 100). Tu entras com os restantes €20.000 de capital próprio.
Um detalhe que apanha muita gente desprevenida: o valor usado no cálculo é o menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do banco. Se compraste por €200.000 mas o banco avaliou em €190.000, é sobre os €190.000 que se aplicam os 90%, e a diferença sai do teu bolso.
Pensa nestes dois indicadores como os dois travões do banco: o DSTI protege-te de te endividares acima das tuas possibilidades; o LTV garante ao banco que o imóvel vale mais do que o dinheiro que te emprestou.
Como o banco calcula quanto te pode emprestar
O processo é mais metódico do que parece. O banco não olha apenas para o teu salário atual: aplica também um choque de taxa de juro, ou seja, testa se consegues pagar a prestação mesmo que os juros subam (e este teste de stress mantém-se nas novas regras). Considera ainda uma redução do rendimento esperado depois dos 70 anos.
O cálculo prático funciona assim:
- O banco apura o teu rendimento mensal líquido (teu e do co-titular, se existir)
- Multiplica por 45%, e esse é o máximo que podes ter em prestações totais
- Subtrai o que já pagas noutros créditos (carro, crédito pessoal, cartão de crédito)
- O que sobra é o máximo que podes pagar mensalmente pela hipoteca
- A partir dessa prestação máxima, com o prazo e a taxa de juro, calcula o capital máximo
Exemplo com dois perfis:
| Joana (individual) | Casal | |
|---|---|---|
| Rendimento líquido | €2.000/mês | €3.000/mês |
| Limite 45% | €900/mês | €1.350/mês |
| Crédito ao consumo existente | €0 | €250/mês |
| Máximo disponível para hipoteca | €900/mês | €1.100/mês |
Para a Joana: com o limite anterior de 50%, poderia ter até €1.000/mês em créditos. Agora são €900. Com uma taxa de juro a rondar os 3,5% e prazo de 35 anos, essa diferença de €100/mês representa, grosso modo, menos €20.000 a €25.000 de capital disponível. Ou seja, perde acesso a casas nessa faixa de preço.
É por isso que esta alteração importa. Podes fazer estas contas com os teus números no simulador de quanto podes pedir ao banco e no simulador de prestação do crédito habitação.
Os limites do Banco de Portugal: os números que precisas de saber
Estes são os limites em vigor a partir de 1 de agosto de 2026:
- DSTI máximo: 45% (desceu de 50%)
- LTV máximo para habitação própria e permanente: 90%
- LTV para outros fins: 80%
- Margem de exceção dos bancos: até 10% do montante total de crédito concedido por cada instituição, em cada semestre, pode ultrapassar o limite de DSTI (desceu de 15%). O regime foi simplificado: deixou de haver patamares e passou a existir um único balde de exceções, aplicável a quem fique acima dos 45% depois do choque de taxa de juro
Atenção a um ponto que passa despercebido: estas regras não são só para o crédito à habitação. Aplicam-se igualmente ao crédito ao consumo, e é por isso que o teu crédito automóvel entra na conta.
Um dado que contextualiza bem o impacto real: segundo o acompanhamento das medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, a proporção de contratos com taxa de esforço situada entre 45% e 50%, ou seja, precisamente a faixa que passa a ficar fora do limite, subiu para 20% em 2023 e estabilizou à volta dos 18% nos últimos dois anos. Traduzindo: perto de um em cada cinco créditos concedidos recentemente não passaria pelas novas regras sem recorrer à margem de exceção.
Importa também saber que estas regras são, tecnicamente, recomendações do Banco de Portugal, não lei. Os bancos podem ultrapassá-las desde que justifiquem (o princípio "cumprir ou explicar"). Mas todos as seguem, o Fundo Monetário Internacional já recomendou que passem a ser vinculativas, e o governador Álvaro Santos Pereira tem defendido exatamente isso.
Quem é afetado pela mudança
A descida do limite de 50% para 45% não afeta todos por igual.
Mais afetados:
- Famílias com rendimentos mais baixos, onde a prestação pesa naturalmente mais no orçamento
- Quem já tem outros créditos ativos (carro, crédito pessoal) e tem pouca margem
- Compradores até aos 35 anos, e aqui está o dado que surpreende: ao contrário do resto do mercado, o esforço financeiro deste grupo subiu em 2025, de 28,7% para 29,9%. O motivo é quase irónico: são os destinatários da garantia pública do Estado e das isenções fiscais, e como a garantia dispensa a entrada, financiam uma fatia maior do imóvel e ficam com prestações mais altas. Em 2025 registou-se mesmo uma percentagem significativa de créditos para habitação própria com LTV acima de 90%, precisamente por causa desse regime
Menos afetados:
- Mutuários com mais de 35 anos, cuja taxa de esforço média até desceu, de 28,3% para 27,9%, a beneficiar da descida de juros e do aumento de rendimento
- Famílias com rendimentos mais elevados e candidatos sem outros créditos
Os prazos também mudaram (e para os jovens até melhoraram)
A par da taxa de esforço, o Banco de Portugal simplificou as maturidades máximas dos créditos habitação a partir de agosto de 2026. Passam a existir apenas dois limites, em função da idade:
- Até 35 anos (inclusive): prazo máximo de 40 anos
- Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos
Repara que, para os mais novos, isto é na verdade um alargamento: o prazo máximo para este grupo era de 37 anos. Foi ainda eliminado o critério do prazo médio de 30 anos por trimestre que os bancos tinham de respeitar no conjunto da carteira.
Prazo mais longo significa prestação mensal mais baixa, o que ajuda a cumprir o limite de DSTI. Mas atenção: um prazo maior significa pagar juros durante mais tempo, o que eleva significativamente o custo total do empréstimo. O alívio na prestação é real, o custo final também.
LTV: a tua entrada própria faz diferença
Com o LTV máximo de 90% para habitação própria, o banco financia até 90% do valor da casa. Os restantes 10% tens de ter em capital próprio, antes de qualquer despesa adicional.
Exemplo:
- Casa de €200.000 → entrada mínima de €20.000
- Casa de €300.000 → entrada mínima de €30.000
Mas o LTV não é apenas um obstáculo, é também um sinal. Quanto maior a tua entrada (ou seja, menor o LTV), mais favorável tende a ser a avaliação do banco. Um LTV de 70% em vez de 90% significa menos risco para o banco, e isso pode refletir-se nas condições que te oferecem, nomeadamente no spread.
Os custos que a taxa de esforço não inclui
Aqui está uma coisa que muita gente não sabe: a taxa de esforço considera apenas as prestações de crédito. Os custos de transação e propriedade ficam de fora do cálculo, mas não ficam de fora do teu bolso.
Numa compra de imóvel, conta com:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): depende do valor e da finalidade. Na habitação própria e permanente há um escalão isento nos valores mais baixos, e as taxas marginais sobem por escalões até 8%, com taxas únicas de 6% e 7,5% nos valores mais elevados. Na habitação secundária ou para arrendamento, paga-se desde o primeiro euro
- Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% do capital financiado, em prazos iguais ou superiores a 5 anos
- Imposto do Selo sobre o imóvel: 0,8% do valor de compra
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): pago anualmente, entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, conforme o município
- Avaliação bancária: tipicamente entre €250 e €500
- Escritura e registo: habitualmente entre €1.000 e €2.000
- Seguro de vida (geralmente exigido pelo banco): pode rondar os €300 a €500/ano
Estes valores são adicionais à entrada de 10% que precisas de ter. Para uma casa de €200.000, podes estar a falar de €5.000 a €15.000 só em custos de transação, dependendo do escalão de IMT aplicável e de teres ou não direito às isenções para jovens. Planeia bem.
Se quiseres aprofundar tudo o que envolve o processo de candidatura, documentação, taxas de juro, seguros e negociação com o banco, tens o tema desenvolvido no guia completo de crédito habitação.
O próximo passo concreto
Se estás a pensar comprar casa em breve, aqui está o que fazer agora:
- Calcula a tua taxa de esforço atual: pega no teu rendimento líquido mensal, soma todas as prestações que já pagas, e divide. Se o resultado for confortavelmente inferior a 45%, tens margem. Se estiver perto ou acima, prepara-te para uma resposta difícil.
- Se tens um processo em curso, percebe em que regras cais. As avaliações de solvabilidade feitas até 31 de julho seguem o limite antigo de 50%. A partir de 1 de agosto, é 45%.
- Faz uma simulação antes de ires ao banco: o simulador de quanto podes pedir dá-te uma estimativa do montante máximo, e o comparador de crédito habitação ajuda-te a perceber as diferenças entre propostas. É um ponto de partida, não uma aprovação.
- Reúne a documentação: últimos 3 recibos de vencimento, últimas 2 declarações de IRS, extratos bancários recentes.
- Pede uma pré-aprovação antes de fazer ofertas por imóveis, para saberes concretamente com quanto contas.
- Considera um assessor financeiro independente se tiveres dúvidas sobre se comprar, arrendar ou investir, porque cada opção tem implicações diferentes, que deves avaliar à luz da tua situação pessoal.
E já que estás a organizar as tuas finanças para esta decisão, pode também fazer sentido rever a tua estratégia de poupança e fundo de emergência. Ter uma almofada financeira sólida é essencial antes de assumir um compromisso de décadas, e podes calcular a tua no simulador de fundo de emergência.
Este artigo tem fins exclusivamente educativos. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação personalizada — a tua situação é única e a decisão deve ser tomada com base nela. Os limites e números aqui referidos refletem as regras do Banco de Portugal aplicáveis a avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026; regulamentação, taxas e condições mudam, pelo que deves confirmar sempre com fontes oficiais e o teu banco antes de tomar qualquer decisão.
Perguntas frequentes
Como é que o banco calcula a taxa de esforço?
O banco divide a soma das tuas prestações mensais pelo rendimento líquido. Por exemplo, se ganhas €2.000 líquidos e tens €900 em créditos, a taxa é 45% (900÷2000×100). O banco considera apenas o rendimento já após impostos e descontos para Segurança Social.
Quanto dinheiro preciso de entrada para comprar casa?
Legalmente, precisas de pelo menos 10% do valor da casa como capital próprio (LTV máximo 90% para habitação própria). Mas tens ainda de contar com custos de transação como IMT, imposto do selo e escritura, que podem totalizar €5.000 a €15.000 adicionais para uma casa de €200.000.
A mudança da taxa de esforço para 45% afeta-me?
Se ganhas até €2.000 mensais líquidos, provavelmente sentes impacto — significando menos capacidade de compra. Se ganhas mais ou não tens outros créditos, o efeito é menor. Dados de 2026 indicam que 24% dos candidatos sentiram restrição com esta mudança.
Recebe os melhores artigos sobre dinheiro.
Sem spam. Só conteúdo útil, no contexto português. Cancelas quando quiseres.
Não percas o próximo artigo
Ativa as notificações e avisamos-te assim que publicarmos algo novo. Sem email, sem spam.
Mais sobre Imobiliário
Imobiliário
Comprar casa: os 7 passos que ninguém explica bem
O processo de compra de casa tem armadilhas que custam dinheiro. Descobre a sequência correta, os documentos obrigatórios e os custos reais que te esperam.
Imobiliário
Documentos para comprar casa: o checklist que evita os sustos (fase a fase)
Os problemas na compra de casa não vêm dos papéis que assinas, vêm dos que não pediste. Da certidão predial à declaração do condomínio, este é o checklist completo de documentos, organizado pelas três fases da compra, com a regra de ouro: documentos primeiro, sinal depois.
Imobiliário
Taxa fixa ou variável? A decisão que custa milhares
Escolher entre taxa fixa, variável ou mista no crédito habitação pode representar dezenas de milhares de euros. Entenda como funciona cada opção e tome a decisão certa para o seu perfil.